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    miércoles, septiembre 28, 2011



    La Recuperación Económica, Complementaria con Industria del Conocimiento, Escalera Náutica y Grandes Centros de Espectáculos

    Por Alberto Barrios

    El “ajuste de precios” que vive el mercado inmobiliario en Quintana Roo, especialmente en la zona norte, es resultado de la ausencia de una demanda que ya no es tan acelerada como antes; atrás se quedaron los crecimientos espectaculares, de ahora en adelante el crecimiento será moderado.

    Es el ex Subsecretario de Promoción Turística de la Sectur, Juan Pablo Mirabent Pizarro Suárez, actual presidente de la sección Cancún de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios quien sostiene la anterior premisa fruto de un análisis que considera variantes como la sobreoferta inmobiliaria, la desaceleración económica internacional y los impedimentos legales que frenan la inversión extranjera.

    Puntual y preciso en sus apreciaciones, este joven cuarentón de estatura media, prototipo del ejecutivo inteligente y calculador, en entrevista con La Voz de Quintana Roo, se manifiesta en contra de los “falsos nacionalismos” que impiden constitucionalmente a los extranjeros adquirir predios en la costa mexicana, aunque “afortunadamente ya hay una iniciativa en el Congreso de la Unión para modificar la ley y permitirlo”; pugna, más bien, porque se planteen nuevas alternativas de desarrollo, complementos del negocio turístico, como el reciente Fideicomiso de Bienes Raíces –Fibra uno-, de Moisés El-Mann y André El-Mann –del Grupo E, propietarios de Plaza Las Américas- que recién colocó sus primeros Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en la BMV o acelerar el concepto de la escalera náutica que ya cuenta con una oferta importante en el Estado, incluyendo la más grande marina que tenemos que es Marina La Amada, además de que está abierta la posibilidad de que Puerto Morelos se convierta en un Puerto de altura. También apoya abiertamente las inversiones destinadas al turismo de salud y a la industria del conocimiento, ambas alternativas reales para la diversificación económica de Quintana Roo.

    Juan Pablo, ¿cuál es el panorama inmobiliario que ofrece la zona norte de Quintana Roo?
    En el caso de Cancún ha aumentado el inventario. Tenemos 282 mil registros catastrales y 272 mil predios, considerando todo tipo de inmuebles, habitacional, condominal, centros comerciales, etc. De este gran total, entre el 8 y el 10 por ciento está en régimen de comercialización, ya sea en renta o venta. ¿Qué está sucediendo? Efectivamente estamos un poquito sobre ofertado, con una ausencia de demanda, por lo que no se ha logrado absorber ese producto inmobiliario. ¿Qué estamos haciendo? Conjuntamente con el Infonavit una prueba piloto para que este producto de vivienda usada, que es la gran parte de este inventario, la podamos absorber más rápido. Hay esquemas novedosos en el Infonavit que permiten estos esquemas. En la bolsa inmobiliaria de AMPI contamos aproximadamente con mil inmuebles a disposición. Ahí puede consultarla el interesado, oficialmente, para que no sea sorprendido por vivales que se ostentan sin serlo como agentes inmobiliarios. Lo que sí hay que tener claro es que el crecimiento de Cancún ya no será espectacular como hace 41 años. Cancún es ya una ciudad media de México, de tal suerte que su crecimiento será de una ciudad media. Por más que queramos que crezca más rápido ya no es posible, ya entramos a la normalidad de una ciudad media. Hoy podemos revisar cualquier servicio público de Cancún y saldríamos reprobados en todos. Vamos a pasar de una adolescencia inmobiliaria a la parte adulta. Por ello, en su oportunidad propusimos y se convirtió en Ley, no permitir asentamientos irregulares o invasiones. Ahorita, la autoridad municipal cuenta con una ley para evitar la invasión de tierras. Ahora tenemos que generar inversiones de calidad, nuevas vocaciones económicas en concordancia con lo que hay.

    Respecto al mercado inmobiliario, ¿hay alguna distorsión de precios?
    Lo que veo es un ajuste de precios entre un 20 o 25 % dependiendo del producto y segmento; en residencial turístico hay descuentos que se traducen en precios a finales del día; en el mercado residencial hay una contracción, pero con operaciones con cierres hacia la baja, por ejemplo, si por una casa se pedían 6 millones de pesos se cierra con alrededor de 4.5 millones de pesos. En el que sí hay un ajuste evidente de precios es en el mercado de rentas, lo que valía 20 mil pesos bajó a 10, 12 mil pesos. En la industria de la construcción falta liquidez, pero si no tenemos nada espectacular, en materia económica habrá una recuperación. No hay tanto crecimiento económico porque las tasas de crecimiento van a tender a ser mucho más moderados. Lo mismo va a pasar con el sector inmobiliario. Es por eso que te platicaba que las inversiones tendrán que ser más puntuales en otras áreas como La industria cultural, educación, cultura deportiva, médica, movilidad. Hay una iniciativa para invertir en un tren rápido conjuntamente con Yucatán y Campeche.

    ¿Qué esquemas se pueden aplicar para reactivar el mercado?
    México ya colocó, hace pocos meses, vía la Bolsa Mexicana de Valores, el primer Fideicomiso de Bienes Raíces, manejado por un empresario con un gran impacto en Cancún. Estos Fibras son mecanismos financieros para fondear en la colectividad. Voy a poner un ejemplo muy sencillo, un centro comercial puede ser propiedad no sola de una empresa, sino de una colectividad de personas. Se puede, mediante los Fibra, que se colocó en la BMV con el nombre de Fibra Uno. Esto le da nueva dinámica al mercado inmobiliario. Otro tema que hemos propuesto es abrir la propiedad en las costas a los extranjeros, porque ya en pleno siglo XXI no le vemos sentido son los famosos fideicomisos de Franca fronteriza, mediante los cuales se permiten comprar bienes inmuebles. Es absurdo, porque son bienes que son propiedad de los extranjeros, pero tampoco lo son. En pleno siglo XXI, somos la única nación de América Latina –a excepción de Cuba- …

    ¿Tú estás de acuerdo a que se le venda a los extranjeros tierras en la costas?
    “Tierras o propiedades en la costa, porque nosotros como mexicanos también tenemos derechos internacionales. No podemos seguir siendo adolescentes en el mundo. Pero regresando a vocaciones complementarias, Cancún y la Riviera Maya, están llamados a ser anfitriones de turismo médico, un segmento de gran importancia complementaria al sector turístico. Nuestro gran motor es el turismo y nuestro segundo motor es el sector inmobiliario. Si bien el turismo es de gran importancia, hay nuevas vocaciones económicas del estado que se tienen que ir desarrollando congruentemente porque lo más curioso es que hay plazas comerciales completas cerradas y seguimos construyendo más. Eso es un contrasentido económico, porque ese recuso que se está construyendo va a terminar como un recurso muerto. Mejor vamos a decirles a los inversionistas que hay otras vocaciones rentables.

    ¿Cómo se puede dar esta orientación?
    Derivado de una reunión con el Gobernador Roberto Borge le propusimos la constitución del Consejo Estatal de inversiones y en breve hará el anuncio correspondiente. Lo que sí puedo decir es que necesitamos contar con información sustantiva real de todo el Estado, con un portafolio de inversión, para que el inversionista en lo general y en lo particular encuentre un adecuado uso de su capital. Este Consejo tendrá que establecer los incentivos necesarios y posibles para atraer inversiones. Te doy un ejemplo: ¿cuántos museos hay en Cancún? ¿Los museos son rentables? Hay ciudades completas que se abocaron a la industria cultural, me viene a la mente Bilbao en España, que era una economía industrial -como Detroit, EUA- y metieron hace 15 ó 16 años el Museo Guggenheim al centro del Bilbao. Hoy recibe unos 5 millones de turistas. Nosotros tenemos los turistas, pero no tenemos ningún museo, bueno, aquí hay un contrasentido. No tenemos un solo centro de espectáculos de clase mundial. Cuando viene un artista de clase mundial los traemos a la plaza de toros o a un estadio. Somos un destino de clase mundial, el mejor destino turístico latinoamericano, pero no tenemos espacios necesarios para ser rentables. El Museo de Louvre en París facturó el año pasado 300 millones de euros, entre entradas y souvenirs. ¿Es o no rentable la industria cultural? Otra vocación económica es la industria del conocimiento. En Panamá acaban de constituir la ciudad del Saber basada en tecnología de la información, aprovechando lo que fueron instalaciones militares, colocaron desarrolladores de software y ahí tienen su negocio de la tecnología de la información. Por cierto, aquí en Cancún hay una empresa muy respetable que todos sus ingresos están basados en tecnologías de información, con una facturación de muchos números: Best Day.com, de Fernando García Zalvidea, con presencia en toda Latinoamérica. Otra vocación es la parte náutica y puertos. Puerto Morelos que se tiene que convertir en un puerto de altura lo más sustentable posible, se justifica económicamente, plenamente y hay que hacerlo. Quintana Roo no puede perder sus vocaciones económicas, pero hay que hacer conciencia ecológica y entrarle a la sustentabilidad.

    Pero los portomorelenses se han opuesto a ese planteamiento debido a la afectación ambiental…
    Te doy un dato de cómo vamos en contrario a lo deseable en el medio ambiental. Diariamente Cancún recibe 2 millones de litros de turbosina que vienen de Puerto Progreso, Yucatán, transportada por carretera. Todo el día y noche llegan pipas y más pipas. ¿Qué es más dañino al ambiente? Porque hay un consumo de combustible, llantas, que no es sustentable ni económicamente benéfico. El aeropuerto de Cancún registra 300-400 operaciones diarias, entre despeje y aterrizaje, que requieren de turbosina para los aviones. Pero si logramos convertir a Puerto Morelos en un puerto de altura, en línea con el aeropuerto no son más de 25 km, en vez de de los 500 que estamos utilizando por carretera ahorita, rodando por carretera con turbosina, con un gran riesgo para la población. También en el tema de puertos marinos y náuticos, contamos con muy buenas marinas que ya están conformando una escalera náutica, que es un gran segmento de mercado. Nada más en la costa oeste de Estados Unidos hay un estimado de casi un millón de yates. También ya tenemos una vocación de pesca deportiva. Y una última vocación económica es la vocación educativa. Quintana Roo cuenta con 18 universidades privadas, que ofrecen oportunidades a la población joven ya la adulta en maestrías, posgrados y diplomados. Tenemos que darle una vocación económica completa, con bibliotecas y tecnologías. La vocación deportiva la dejamos para la siguiente. Nada más quisiera señalarte, que aún sin Consejo estatal de Inversiones CEI y sin una promoción tan intensa como la que quisiéramos, hay inversiones anunciadas para los próximos 24 o 36 meses, por el orden de los 2 mil 200 millones destinados a Puerto Cancún, zona hotelera, zonas marinas, Grand Island, Malecón Cancún, Riviera Maya y en la parte continental de Isla Mujeres, más inversiones en Chemuyil del Grupo Posadas.

    Platícanos de la iniciativa de ley para regular la profesión inmobiliaria?
    Es una Ley para promover y regular operaciones de seguridad en Quintana Roo en materia inmobiliaria. La idea central es que la gente que se dedique al sector inmobiliario en la parte comercial esté debidamente registrada, mediante un proceso de validación académica, con conocimientos suficientes para atender el mercado inmobiliario; es una ley para evitar que gentes sin escrúpulos cometan fraudes inmobiliarios que dañan al destino. Lo que se pretende es contar con un marco jurídico, como ocurre en 6 estados de la República, en Estados Unidos y Canadá.
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