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  • OBSERVACIONES A LA CONSULTA PUBLICA PARA MODIFICAR CAMBIOS DE USO DE SUELO EN EL AYUNTAMIENTO BENITO JUAREZ (CANCUN)
    miércoles, marzo 09, 2011
    DIRECCIÓN GENERAL DE DESARROLLO URBANO
    Secretaría Municipal de Ecología y Desarrollo Urbano.

    PROMOVENTE:

    a) MARISOL VANEGAS PEREZ. Directora de Redes Turismo
    b) SM 50 MZA 50 LOTE 88 C.P. 7715. Calle nachi cocom 88, residencial virreyes
    c) COMENTARIOS, OBSERVACIONES Y OPINIONES A LAS MODIFICACIONES DE LOS USOS DE SUELO:
    1. BI AND DI
    2. Proyecto La Joya
    3. Proyecto Elite
    4. Operadora The City
    5. Proyecto Punta Nizuc
    6. Proyecto Caveri
    (No se inscriben comentarios en este documento para los proyectos Real Monarca del Polígono 11 y Puerto Morelos, por tratarse de otros criterios y otro contexto, lo cual de ninguna manera expresa una aprobación hacia los cambios promovidos para dichos proyectos.)

    Primer criterio:

    • Resulta especialmente complicado emitir una opinión técnica sobre la posible autorización de cambios de usos de suelo a los predios arriba mencionados toda vez que no está habilitado el acceso electrónico al anteproyecto de modificaciones en la página web indicada para ello. Tampoco se tiene acceso a los desgloses de cada uno de los proyectos para conocer específicamente sus antecedentes.
    • Contar con tres días únicamente para opinar sobre tantos proyectos significa un trabajo de detalle con personal calificado para ello, situación que seguramente reduce la cantidad de opiniones que se reciban. A no ser que precisamente sea la celeridad, la falta de claridad y la presión que se ejerce sobre la autoridad municipal las intenciones de una consulta de este tipo
    • La convocatoria presenta una cantidad enorme de errores, que se presumen buscan otorgar poca claridad a las propuestas de modificación, algunos de estos errores son: En el predio indicado como Bi&DI no se indica que se trata del lote 56, y se señala como manzana 53 cuando en su cuadro de parámetros solicitados se indica que se trata de la manzana 54. El mapa correspondiente tampoco indica precisión. En el proyecto la Joya se indica que se trata de la primera etapa de la zona hotelera, pero se ubica en el km 11.5. en el proyecto Elite se indica incorrectamente el TH actual y los parámetros actuales, asi como tampoco presentan argumentos a modo de justificación. El proyecto The City se señala como lote 11 pero en el mapa se indica como lote 9B.
    • En general ninguno de los mapas presentados permitía visualizar el emplazamiento correcto de cada predio. No se presentan antecedentes ni argumentos sobre las propuestas de modificaciones.
    Segundo criterio.

    No existe ningún sentido estructural sobre las modificaciones propuestas, encontrándose diferentes motivaciones contrarias a los criterios que deben contener las solicitudes de modificación.
    Sin llevar un orden expreso las “razones” de los cambios propuestos son tan disímbolas como:
    a. Bi AND DI busca lograr la densidad comprometida en la venta original del predio de manos de FONATUR. Existe una demanda de por medio. Anteriormente en 2008 FONATUR pagó a otro inversionista (bay View Grand) 83 millones de pesos para recuperar los predios 4A1, 4A3, 4A4, y 43 millones para recuperar 3 predios del mismo lote 56, en playa delfines (el Mirador) para resarcir las negociaciones fraudulentas de anteriores administraciones. De hecho, una parte del recuperado lote 56 fue donado como playa pública por el director de FONATUR del momento, Gomez Mont para dirimir parte del conflicto. Aunque la convocatoria no lo precisa, los lotes 56A3 y 56H, que suman 32,852 m2 serían los que solicitan el cambio en esta fecha. Esta compañía Bi and Di (promotora de este proyecto como La Herradura en ejercicios anteriores) es propietaria también de los lotes 56K y 56L los cuales se presume que ya obtuvieron los cambios de uso de suelo en sesiones de cabildo de administraciones anteriores. Queda por esclarecer el destino del 5° lote que adquiriera originalmente esta empresa a FONATUR y si éste también goza ya del cambio respectivo. Todos en conjunto representan un proyecto de cerca de 500 condominios en torres de 20 pisos con clubes de playa.
    b. El Residencial Punta Nizuc, pertenece al mismo tipo de criterios de la solicitud anterior. Se trata del proyecto originalmente denominado como proyecto península y propiedad de los hermanos Bribiesca, hijos de Martha Sahagun, quienes en el sexenio de Fox y posteriormente, fueron frenado de construir torres de condominios en este frágil punto de la zona turística de Cancun. En 2009 se rechazó tal proyecto el cual fue fruto de una venta de predios también por FONATUR a razón de $4,319 pesos el m2 que de otorgarse un cambio de densidades evidenciaría un ingreso muy por debajo del valor de los predios, situación ampliamente denunciada en su momento.
    c. Un tercer proyecto corresponde a este mismo criterio de cambios pero ahora causado por una dependencia estatal. En el caso del predio CAVERI, se trata de una venta que realiza el gobierno del Estado a un particular, de las instalaciones del anterior albergue juvenil del CREA, un predio destinado inicialmente a un albergue juvenil, luego hotel de turismo social estudiantil y después proyecto del hotel Escuela de Cancún que pasa a ser propiedad privada solicitando para la primera etapa de Cancún (donde las alturas de las demás propiedades no superan los 4 pisos), edificios de condominios de 20 pisos.
    d. Un segundo tipo de criterios se encuentra en la solicitud de modificación del predio La Joya. Se trata de construir en un predio de 0.3 has aproximadamente 30 departamentos. Similar argumento le asiste a la solicitud de cambio de usos de suelo por parte de condominios The City. Para ambos inversionistas, su interés es aprovechar predios que fueron adquiridos bajo otros criterios de densidad con la esperanza de lograr los cambios, aun cuando se presumen objetivos cuyo argumento es el de reactivar zonas deprimidas o impulsar áreas que mejoren la imagen del destino
    e. El criterio del proyecto Elite requiere de un análisis más cuidadoso. Utiliza 12,950 m2 en un predio que colinda con la zona arqueológica de San Miguelito, por lo que se supone que cuenta con autorizaciones por parte de INAH, pero es necesario verificar el estado de los predios aledaños tanto el que albergará el museo de arqueología como los predios restantes. De hecho el lote 34-1 manzana 53 ya cuenta con una autorización similar. Es importante saber si se trata de un mismo proyecto que se reintegrará una vez cuente con los cambios de uso de suelo fragmentados
    De lo anterior se desprende que no existen hasta el momento, criterios comunes que justifiquen un cambio de usos de suelo de deriven de un problema integral. De ninguna manera ha cambiado la “vocación turística por condominal” como lo señala el documento; tampoco se sostienen datos sobre transformaciones en el patrón de la demanda de viajes. De lo que se trata, hasta ahora es de intereses privados alrededor del valor que tendría un predio ante la posibilidad de extender lo más posible la densidad, elevando sus resultados financieros por la densidad alcanzada en un corto plazo (residencial turístico y no hotelero).

    Continuar con la mecánica de autorizar los cambios de uso de suelo como mecanismo práctico utilizado en Cancún desde 2005 es insostenible. Ocasiona presión para obtener prevendas similares por parte de otros inversionistas de la zona, con criterios igual de simples que los actuales. Elimina la posibilidad de planear de manera conjunta la asignación de servicios y estipular las obligaciones de los propios inversionistas. Impide ver el proyecto-destino en su conjunto dado que se desconocen los alcances y avances de los cambios previos a éste.

    Tercer criterio.

    TURISMO, ECONOMIA Y MERCADOS.
    Para este apartado se consideraron: el estudio más reciente de la OCDE sobre tendencias del turismo en el mundo y para México; los resultados del estudio de Perfil y Grado de satisfacción del turismo en México y en Cancún; los estudios de turismo residencial y segundas residencias elaborado por SECTUR, y los lineamientos y justificación empleadas en la elaboración del Plan Nacional de Turismo 2007-2012 (Programa sectorial de turismo).

    1. No existe en México ningún argumento que avale el planteamiento de la CONVOCATORIA en el sentido de que la vocación turística ha cambiado a vocación condominal. Los intereses no representan tendencias. Las decisiones son alternativas que plantean los inversionistas y que las autoridades que CARECEN DE PLANES DE LARGO PLAZO DEBIDAMENTE ARGUMENTADOS Y ESTUDIOS QUE JUSTIFIQUEN EL RUMBO, ceden ante las presiones, por desconocimiento o por clara corrupción, comprometiendo el futuro de los destinos y las ciudades-destino. Todo ello por ignorancia.
    2. Los planes urbanos existentes deben ser un conjunto de acciones que estipulen límites al desarrollo pensados éstos como los márgenes de acción. No deben ser utilizados como el número a vencer. Debido a ese criterio, es necesario actualizar el PDU y demás instrumentos urbanos de Cancún, estableciendo los parámetros a cumplir y comprometer a las instituciones y organismos a su cumplimiento.
    3. Un primer beneficio de este ejercicio de actualizaciones es poder contar con la información veraz sobre las CIFRAS BÁSICAS DEL TURISMO EN CANCUN, desde cuántos cuartos de hotel existen en cada categoría como el peso que tiene para el viajero la modalidad de residencial turístico, por ejemplo.
    4. Tal y como se señala en la convocatoria, no existe inequidad en la distribución de la oferta turística en la zona hotelera. Las densidades establecidas desde el Plan maestro de 1974, han atendido criterios de fragilidad ecológica, de vialidad, de mitigación de impacto desde el origen. La etapa 3 de la zona hotelera lo es por su riqueza en recursos ambientales pero también por la conservación que estos espacios requieran. La argumentación de incrementar la densidad de la Punta Nizuc, que se plantea en la convocatoria como un error distributivo en las ofertas de la zona, es no solamente impreciso sino que es falso y tiende a confundir al lector asumiendo que la zona no tiene antecedentes de planeación física previos.
    5. Otro criterio incorrecto de la convocatoria es asumir que la construcción de condominios es un mecanismo necesario para la reactivación de áreas deprimidas o para mejorar otros espacios como el callejón de la Playa Gaviota azul.
    6. Los estudios demuestran que la oferta de condominios (residencial turístico) no estimula el incremento del flujo del turismo. Una vez que se adquiere una propiedad si se genera repetitividad, pero con un gasto muy contraído.
    7. Un destino turístico (y España tiene muchos ejemplos al respecto) debe tener un equilibrio entre el número de cuartos que se oferte para hotelería y el número que se oferta en residencial turístico. Se estima que un cuarto hotelero general una derrama equivalente a 40,000 dólares por año y una unidad en residencia turística similar no más de 8,000 dólares por año.
    8. Lo que garantizará el valor de las inversiones turísticas en el largo plazo es el estado y condición del recurso: su disponibilidad en el espacio, su calidad, su certeza a largo plazo,
    9. Cancún ha recibido muchos impactos es materia de seguridad y con relación al estado del recurso. Esta situación lejos de resolverse, se agrava con el tipo de destino que se está gestando, basándose en una oferta más de condominios y menos de hoteles; la percepción se sitúa en un destino desgastado, abaratado, viejo y que ha abusado de sus recursos.
    10. Es imposible saber exactamente cuántos cuartos o nuevas viviendas aportará de manera específica este conjunto de modificaciones. Aun cuando en apariencia se trata de cerca de 2,000 cuartos más al destino, en suma con los ya propiciados por otros cambios y por los cambios futuros a solicitud de otros propietarios que busquen criterios de equidad similares a los otorgados a estos.
    11. Lo que es insostenible es pensar que podemos soportar 51,000 cuartos de hotel (los 37,000 cuartos de hotel actuales, más los 12,000 en proyecto y con autorizaciones legales, más estas 2,000 y las que se sumen si continuamos con estos procesos) con la dotación de servicios que tenemos, sin renovar los sistemas de drenaje, nuevas subestaciones, sistemas de movilidad, de transporte público eficiente, y un largo etcétera… incluyendo quizás una nueva isla.
    12. Urgen mecanismos profesionales de posicionamiento y reposicionamiento del destino, estrategias inteligentes de promoción turística basados en estudios y tendencias del mercado. Urgen un empresariado basado en preceptos éticos y autoridades que coadyuven a construir un destino próspero y seguro.
    URGEN INTERESES COLECTIVOS POR ENCIMA DE LOS INDIVIDUALES
    URGE TRABAJAR SOBRE EL BIEN COMUN Y EL BIENESTAR SOCIAL
    URGE CONSTRUIR EL FUTURO SOBRE VERDADES DEL PRESENTE.

    Aun estamos a tiempo. Seguro que sí, pero necesitamos de todos.

    MARISOL VANEGAS PEREZ.
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